Archives pour la catégorie 02 Conception / Administration

Evolution du projet

Le projet a commencé à se mettre en place en 2011, alors que je reprenais une année scolaire pour passer un BAC PRO « étude technique des bâtiments option assistance en architecture ».

Ma sœur bien décidée à devenir propriétaire, un problème important est apparu :

recherche de terrain      Trouver un terrain sur la commune de Montjoyer.

Après un avortement sur un terrain, l’horizon s’assombrit jusqu’à ce que la commune présente une nouvelle carte communale en préfecture, qui fut acceptée en fin d’année 2012.

Pendant ce temps le premier projet prend forme

.projet n 1 en 3 D    plans d'ensemble maison en U

Cependant souvenez-vous, dans un précédent chapitre je donnais le conseil de ne pas faire de plan avant d’avoir le terrain car le projet pourrait bien ne pas pouvoir prendre place sur le terrain, ensuite il est parfois difficile d’abandonner l’idée mise sur le papier.

plan de masse UC’est ce qui s’est passé

– impossibilité de positionner la maison en limite Nord de propriété du fait de la présence obligatoire de fenêtres,

– une terrasse au Sud à moins de 3 mètres de la limite  de propriété,

– la partie Est du terrain coupée du reste.

Au terme, un terrain sympa, une maison agréable, mais un tout non valorisé.

Ce n’est donc pas au terrain à s’adapter à la construction, mais bien à la construction à s’implanter le plus harmonieusement possible à celui-ci.

D’où un deuxième jet, mais moins poussé dans la réalisation :

plan maison en L     plan de masse L

Mais là encore ce n’était pas bon, l’accès au terrain ne permettant pas de positionner la maison dans l’angle Nord-Ouest où se situe le garage. Cependant un accès à l’Est l’aurait permis.

J’ai donc orienté la construction sur un bâtiment tout en longueur.

Un conseil : une fois le terrain trouvé, travaillez sur le plan de géomètre en lui supperposant du calque et en dessinant à l’échelle l’emprise au sol de votre future maison et de ses annexes, en tenant compte des règles d’urbanisme.

Une fois l’emprise au sol trouvée et adaptée à la disposition des pièces désirées, vous pourrez réaliser des esquisses puis dessiner vos plans.

3D sud 2

Les services administratifs concernés par le projet

Le projet de construction, que vous passiez par un architecte, un promoteur ou autre, ou alors que vous vous décidiez de voler de vos propres ailes, reste dépendant de certains services administratifs. Si ceux-ci restent non perceptibles lorsque vous êtes assistés à 100%, il en est autrement en autoconstruction totale.

Cet article a pour but de vous présenter succinctement les principaux services. Certains projets concerneront peut être des services non cités, mais lors de votre contact auprès de la Mairie, vous en serez avisés.

Quels sont-ils ? Que peuvent-ils vous apporter ?

La Mairie:panneau montjoyer

La commune est votre futur hébergeur, les services de la Mairie (urbanisme) vous apporteront un grand nombre de renseignements sur les règles applicables sur son territoire, puis examineront  le dossier et le dirigeront vers les  services ou commissions compétents sur le plan local ou départemental.

montjoyer carte postale

Il est bon de savoir, que beaucoup de communes, ont en charge la gestion de l’eau et de l’assainissement.

Si vous arrivez dans une nouvelle commune, prenez rendez-vous avec Monsieur le Maire pour vous présenter.

Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement:

CAUE

Comme l’intitulé l’indique, ce service vous apportera les renseignements nécessaires, voir indispensables, à la réalisation de votre projet en matière d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement.

La Direction Départementale des Territoires (DDT) et de la Mer (DDTM):

DDT

Si certaines grandes Mairies instruisent encore les PC, beaucoup les dirigent sur les DDT ou DDTM pour instruction et délivrance.

Dans le cas des petites Mairies où il n’y a pas de service d’urbanisme, il est toujours instructif de rencontrer la personne qui instruira votre dossier afin de caler les détails de sa réalisation et éviter les désagréments d’un projet non conforme ou présentant des détails non adaptés aux règles d’urbanisme national ou local.

Service Public d’Assainissement non collectif « SPANC »:

SPANC

Le SPANC a en charge la gestion des assainissements non collectifs, c’est à dire de toutes les installations qui ne sont pas dirigées au tout à l’égout.

Vous avez obligation de passer par le SPANC pour un projet de construction qui ne sera pas branché au tout à l’égout.

Ce service vous indiquera la démarche à suivre en fonction des règles établies localement. Il peut dépendre de la Communauté de Communes, ou être prestataire.

Electricité Réseau Distribution France (ERDF ou GRDF):

ERDF

Ce service a la charge de vous acheminer le courant en limite de propriété ainsi que la construction du réseau et son entretien.

Il est nécessaire de contacter ce service pour prendre connaissance des modalités de demande de raccordement (construction hors eau hors vent) et des délais qui peuvent aller jusqu’à plusieurs grosses semaines (15 semaines environ pour notre projet).

Syndicat d’Electrification:

syndicat d'électrification

Son rôle est sensiblement identique à celui d’ERDF / GRDF, mais sur les domaines privés appartenant aux Communes, Communautés de Communes, particuliers, ou sociétés.

Les Fournisseurs d’Energie:

fournisseur d'énergie

Le fournisseur d’énergie est la société à qui vous payez votre facture. C’est lui qui vous vend votre électricité ou votre gaz.

Dans le cas d’un chantier de construction d’un bâtiment, tant que les travaux ne sont pas finis, vous ne pouvez pas prétendre à avoir un compteur dit définitif.

Cependant, votre fournisseur, à votre demande, vous mettra à disposition l’électricité pour que vous puissiez réaliser vos travaux. Il s’agit d’un branchement provisoire dénommé « branchement de chantier ». Il faut compter 2 à 3 semaines après la demande.

Service des eaux:

service des eaux 2

Le branchement au réseau public peut être géré par la commune, la communauté de communes, syndicat, etc….

Il est préférable de se renseigner auprès de la Mairie, qui vous orientera vers le bon interlocuteur.

Le Téléphone:

france télecom

Comme pour l’électricité ou le gaz, la téléphonie filaire s’organise avec un service qui gère le réseau et des opérateurs qui vous vendent de la communication.

Il vous faut dans un premier temps faire une demande de branchement auprès de France Télécom qui a la gestion de l’infrastructure, ensuite vous ferez le choix de votre opérateur.

opérateur téléphonique

Maintenant que vous avez pris l’ensemble des renseignements et conseils pour la réalisation de votre projet et avant de le réaliser « physiquement » il vous faut déposer le Permis de Construire.

Le Centre Des Impôts:

En 2012, la taxe d’aménagement a remplacé les taxes:

– locale d’équipement (TLE),

– la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS),

– la taxe pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE).

Utilisée pour financer des équipements publics, elle s’applique aux constructions, aménagements, reconstructions et agrandissements, soumis à un dépôt de Permis de Construire, d’aménager, ou de déclaration préalable.

Cette taxe compte 3 parts:

– communale – départementale – régionale.

Exonérations

Certaines constructions financées par un prêt à taux zéro (PTZ) peuvent être exonérées dans certaines limites.

Les prochains articles de cette catégorie aborderont la conception jusqu’au dépôt du PC .

Recours ou non à un Architecte?

Le terrain trouvé, une base de projet a mûrie depuis l’envie de devenir propriétaire.

Maintenant il faut concrétiser l’ensemble des besoins que l’on désire :

– pour l’habitation,

– pour le remisage du ou des véhicules,

– pour l’aménagement du terrain.

La première question qui s’impose est celle de la réalisation du Permis de Construire (PC) et l’obligation ou pas au recours à un architecte.

Le recours à un architecte dépend de l’emprise au sol et/ou de la surface de plancher.

Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 170 m².

L’emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher.

Les surfaces de stationnement des véhicules ou les auvents, ne sont pas pris en compte.

La notion d’emprise au sol ou de surface de plancher est établie plus précisément pour les constructions à étage afin de limiter les surfaces additionnées des niveaux à 170 m².

Pour faire simple: une maison comptant un étage de même superficie que le rez-de-chaussée, chaque niveau présentera une superficie de 85 m² (85 x 2 = 170).

schéma surface de plancher 2

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs (l’épaisseur des murs ne compte pas).

schéma surface de plancher

En dessous de 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher vous avez la possibilité de constituer vous-même votre dossier de PC.

Dans le cas où vous n’êtes pas en mesure de constituer vous même les éléments du dossier de PC, vous pouvez vous adresser tout simplement à un dessinateur ayant les compétences.

Si vous n’êtes pas dans l’obligation de confier la partie concernant la préparation et la dépose de votre projet de construction à un architecte vous pouvez cependant obtenir gratuitement des conseils auprès :

– d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),

– du service urbanisme de la commune où est situé le terrain.

Pour le projet concerné, je le réalise et pilote à 100/100.

Le prochain article parlera des administrations liées au projet, puis nous rentrerons dans le vif du sujet de la conception du dossier de PC.

plan RDC

Le terrain

Comme écrit précédement, le choix du terrain est important car il conditionnera une partie de la sérénité de la future vie de propriétaire.

photo  1  montjoyer

Mais dans les débuts il conditionne le cout du projet, car en fonction de son implantation, le tarif du m² sera plus ou moins important, les règles de construction plus ou moins restrictives, les branchements pouvant entrainer des complications, ou imposants certaines obligations avec des couts supplèmentaires, mais également des contraintes de livraison pour le matériaux et équippements.

photo  2  montjoyer + grd

Il est donc indispensable de se poser toutes les questions sur la vie après le chantier, mais également la vie pendant le chantier.

Babeth ma soeur a donc signé le compromis de vente le 17 avril 2013 pour un terrain de 1119 m² avec comme contraintes:

–  une servitude de passage de 50 m environ pour y accéder, dont-il est fait mention sur l’acte notarié et qui entraînera des longueurs de gaines, câbles et canalisations avoisinant les 100 m ainsi que des sections ou diamètres plus importants pour alimenter la maison correctement,

– un terrain de faible largeur imposant une implantation de maison en limite de propriété et une construction plutôt en longueur pour valoriser au mieux l’espace,

photo  3  montjoyer

– une entente de passage sur le terrain d’un voisin pour le branchement du tout à l’égout afin d’éviter un assainissement non collectif qui perturberait l’aménagement paysager,

– et pour ce même branchement du tout à l’égout, un passage obligé pour les fouilles par une zone rocheuse.

0 vue terrain ouest2 perspective est

Mais une fois ces contraintes connues et prises en compte il suffit de s’adapter et de préparer un projet adapté.

Définition du projet

Le projet de devenir propriétaire n’est pas un engagement anodin, car derrière cette décision un certain nombre de conséquences en découle.

La toute première est celle du financement et de sa durée dans le temps et fixe les limites du projet.  Puis en fonction de l’objectif (investissement, location, constitution d’un apport pour un projet ultérieur, vacances et week end, ou domicile principal), ces contraintes devront êtres parfaitement ciblées afin de répondre au mieux à vos attentes, car il en découlera une grand partie de vos futures conditions de vie.

Il faut donc lister au plus juste l’ensemble des éléments liés à cette construction: l’utilisation, le lieu, le terrain, les surfaces, les matériaux, les choix techniques, ……….

Il faut également lister les contraintes liées aux orientations prises pour décider de celles qui seront acceptables et celles qui ne le seront pas.

Pour le projet les objectifs ont été définis par ma soeur à l’exception du budget, qui lui s’est imposé comme cela reste le cas pour chacun d’entre nous :

– Le budget imposé par les revenus et l’apport,

– Situation dans le village pour limiter les déplacements liés à son travail et lui permettre de continuer à s’y rendre à pied, mais choix également pour ses vieux jours afin de ne pas se trouver isolé.

– Un terrain de 1000 m² pour pouvoir respirer, faire du jardinage, avoir quelques fruitiers et quelques poules.

– Une construction en bois pour se rapprocher le plus possible de la nature, avec une isolation en paille de lavande, situation géographique oblige.

– Une maison économique à l’utilisation pour la gestion du budget, mais également pour le lien à faire avec respect de notre environnement, d’où le chauffage au bois, le chauffe eau thermodynamique, le générateur photovoltaïque, la récupération de l’eau pluviale, la toiture végétalisée et le choix du bois qui sera coupé à la lune et débité par mes soins, en partie.

C’est avec ces principaux éléments que j’ai commencé à imaginer ce projet en 2012.

La plus grosse difficulté était de trouver le terrain, car sur la commune un terrain ou deux étaient disponibles et d’autres étaient en cours de viabilité.

Malheureusement les terrains disponibles sont passés sous le nez de ma soeur et les terrains en cours n’ont été viabilisés qu’en début d’année 2013.

Cependant, le travail de recherche, ainsi qu’une première réalisation m’ont permis de faire mûrir le projet final.

Toutefois si j’ai un conseil à donner:

Ne dessinez pas votre projet avant d’avoir le terrain, car dans notre cas, la première réalisation faite pour un terrain aux côtés parallèles et aux dimensions équilibrées ne s’intégrait absolument pas sur le terrain en cours d’acquisition.

D’une maison à l’emprise au sol de base carré, le projet a évolué vers une base rectangulaire très longiligne, imposée par l’étroitesse du terrain.