dépôt du Permis de Construire

Le vendredi 24 mai 2013, le PC est déposé en Mairie.

Dans le mois qui suit, soit pour le projet en cours le lundi 24 juin 2013, l’absence de contact de la DDT signifie que le dossier est complet et qu’aucun document ne doit plus être demandé.

Mercredi 24 juillet 2013 sans retour de la DDT, le Permis de Construire sera accepté implicitement.

Il va de soi, que ce délai est le moins long sans contact du service instructeur du dossier.

Bien évidemment le PC peut être accordé dans des délais plus courts. Dans ce cas, l’administration vous en informera systématiquement par retour d’un dossier daté , signé portant la mention d’acceptation.

Cependant, si des pièces sont manquantes, l’administration vous demandera un complément de documents provoquant par la même occasion, à reception des nouvelles pièces, de nouvelles dates de départ pour les délais d’instruction.

D’où l’importance de déposer un dossier complet à la base.

Projet final les autres documents pour la dépose du Permis de Construire

Le dossier de PC ne comporte pas seulement des plans.

En effet, il doit contenir:

– Le CERFA 13409°03 qui est la demande de Permis d’aménager ou de Construire,

Ce document est disponible en Mairie format papier, mais également en support pouvant être rempli informatiquement téléchargeable sur le site du Ministère de l’Egalité, du Territoire et du logement.

Lors du dépôt du permis en Mairie, ne pas oublier de récupérer le récépissé, car c’est ce document qui justifie la date de dépôt ainsi que les délais d’instruction. Cependant, si votre dossier n’est pas complet, il faudra prendre pour date d’instruction celle du dépôt des documents demandés par l’administration.

– La notice décrivant le terrain et présentant le projet, le permis portant non seulement sur les constructions, mais également sur l’aménagement du terrain,

Elle précise l’état initial du terrain et de ses abords (construction, végétation, éléments paysagers),les aménagements du terrain et de ses limites avec le voisinage, la voirie, l’implantation du ou des constructions, la nature et les couleurs des matériaux utilisés, la description et l’organisation de l’accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.

– L’attestation de la réalisation de la prise en compte de la réglementation thermique au moment du dépôt de la demande de Permis de Construire,

Chaque département dispose de sa propre attestation, bien que l’on en trouve des téléchargeables sur le net, il est  préférable d’en faire la demande en Mairie ou à la DDT.

– Un document graphique d’intégration de la future construction dans l’environnement,

Ce document permet de se faire une idée plus précise que les plans.

Des logiciels gratuits sont disponibles sur le net, permettant de créer en 3D le projet, de les intégrer sur une photographie et d’y insérer des éléments d’aménagement.

  photo du terrain.

   réalisation3D.

  intégration de la 3D sur la photo du terrain.

retouche du paysage.

 intégration d’arbres fruitiers.

– Deux photographies permettant de situer le terrain:

– dans son environnement proche,

 

– dans le paysage lointain.

Cependant, dans certains cas il est difficile de prendre des photos permettant une vision du paysage lointain.

Il se peut que d’autres documents soient à joindre au dossier suivant la nature ou la situation du projet, dans ce cas la Mairie vous en informera.

Projet final les plans pour la dépose du Permis de Construire

Le terrain choisi, en forme de L présente une longueur de 50 m et une largeur de 17 m, un accès à l’Est, imposant une construction longue et étroite.

Pour la réalisation d’un projet, il faut réaliser différents types de plans:

– Les plans pour le permis de construire:

.Plan de situation,

Le plan de situation permet de repérer la localisation du projet, sur le territoire de la commune avec l’indication de l’orientation géographique, une échelle comprise dans la fourchette de 1/5000 à 1/25000 éme.

 

Sur internet, il est possible d’obtenir des vues aériennes de la commune et de faire un zoum assez précis sur la parcelle intéressant le projet.

.Plan de masse,

Le plan de masse donne l’implantation des bâtiments déja construits, si tel est le cas, ainsi que les bâtiments à construire. On y trouve l’information sur l’orientation, les limites de propriété, les cotations de positionnement des bâtiments, les niveaux et le ou les accès par rapport à la voirie. L’échelle est au maximum de 1/ 500 éme.

Il est possible de mettre une photo avec le positionnement du ou des bâtiments, à une échelle identique à celle du plan de masse. Cela permet de voir le projet avec plus de détails, qu’un plan de type géomètre ne permet pas.

.Plans de façade et de toiture 

Les plans de façade et de toiture permettent de visualiser l’aspect visuel de la construction.

  

Le soin apporté à leurs réalisations démontre souvent aux yeux du service instructeur du dossier, la qualité de la réflexion en amont du projet.

Cependant, il n’est pas nécessaire de fournir des plans d’une grande complexité de finition, car si vous ne faites pas appel à un professionnel pour leur réalisation, vous n’aurez pas les mêmes outils de travail et les services des DDT et DDTM en sont parfaitement conscients.

Réalisez des plans simples mais soignés, en insistant sur la présentation du dossier.

.Plans de façade Sud, habitation et garage:

  

L’ensemble des ouvertures est au Sud, à l’exception de la porte d’entrée.

.Plans de façade Ouest, habitation et garage:

   

La porte d’entrée est côté Ouest, face à la porte de service du garage.

La porte de garage se trouve dans l’alignement du chemin d’accès au terrain.

.Plans de façade Est, habitation et garage:

    

L’habitation n’a aucune ouverture sur l’Est.

Le garage dispose d’une porte de service sur la façade Est, permetant un accès direct sur la porte d’entrée de l’habitation.

.Plans de façade Nord, habitation et garage:

  

Les façades Nord ne présentent aucune ouverture, ni débords de toiture car elles sont au droit de la limite de propriété.

.Plans de coupe longitudinale et transversale habitation:

 

Les plans de coupe permettent:

– la visualisation des détails internes de la construction,

– de se rendre compte des différentes côtes des niveaux horizontaux,

– de distinguer le profil du terrain.

.Plans de toiture habitation et garage

 

Les plans de toiture montrent la projection des toitures et ses détails, tels l’orientation des pans, ainsi qu’une idée  sur les matériaux utilisés. Dans le cas du projet, la toiture de l’habitation est végétalisée et celle du garage recouverte de panneaux photovoltaïques.

Evolution du projet

Le projet a commencé à se mettre en place en 2011, alors que je reprenais une année scolaire pour passer un BAC PRO « étude technique des bâtiments option assistance en architecture ».

Ma sœur bien décidée à devenir propriétaire, un problème important est apparu :

      Trouver un terrain sur la commune de Montjoyer.

Après un avortement sur un terrain, l’horizon s’assombrit jusqu’à ce que la commune présente une nouvelle carte communale en préfecture, qui fut acceptée en fin d’année 2012.

Pendant ce temps le premier projet prend forme

.   

Cependant souvenez-vous, dans un précédent chapitre je donnais le conseil de ne pas faire de plan avant d’avoir le terrain car le projet pourrait bien ne pas pouvoir prendre place sur le terrain, ensuite il est parfois difficile d’abandonner l’idée mise sur le papier.

C’est ce qui s’est passé

– impossibilité de positionner la maison en limite Nord de propriété du fait de la présence obligatoire de fenêtres,

– une terrasse au Sud à moins de 3 mètres de la limite  de propriété,

– la partie Est du terrain coupée du reste.

Au terme, un terrain sympa, une maison agréable, mais un tout non valorisé.

Ce n’est donc pas au terrain à s’adapter à la construction, mais bien à la construction à s’implanter le plus harmonieusement possible à celui-ci.

D’où un deuxième jet, mais moins poussé dans la réalisation :

    

Mais là encore ce n’était pas bon, l’accès au terrain ne permettant pas de positionner la maison dans l’angle Nord-Ouest où se situe le garage. Cependant un accès à l’Est l’aurait permis.

J’ai donc orienté la construction sur un bâtiment tout en longueur.

Un conseil : une fois le terrain trouvé, travaillez sur le plan de géomètre en lui supperposant du calque et en dessinant à l’échelle l’emprise au sol de votre future maison et de ses annexes, en tenant compte des règles d’urbanisme.

Une fois l’emprise au sol trouvée et adaptée à la disposition des pièces désirées, vous pourrez réaliser des esquisses puis dessiner vos plans.

Les services administratifs concernés par le projet

Le projet de construction, que vous passiez par un architecte, un promoteur ou autre, ou alors que vous vous décidiez de voler de vos propres ailes, reste dépendant de certains services administratifs. Si ceux-ci restent non perceptibles lorsque vous êtes assistés à 100%, il en est autrement en autoconstruction totale.

Cet article a pour but de vous présenter succinctement les principaux services. Certains projets concerneront peut être des services non cités, mais lors de votre contact auprès de la Mairie, vous en serez avisés.

Quels sont-ils ? Que peuvent-ils vous apporter ?

La Mairie:

La commune est votre futur hébergeur, les services de la Mairie (urbanisme) vous apporteront un grand nombre de renseignements sur les règles applicables sur son territoire, puis examineront  le dossier et le dirigeront vers les  services ou commissions compétents sur le plan local ou départemental.

Il est bon de savoir, que beaucoup de communes, ont en charge la gestion de l’eau et de l’assainissement.

Si vous arrivez dans une nouvelle commune, prenez rendez-vous avec Monsieur le Maire pour vous présenter.

Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement:

Comme l’intitulé l’indique, ce service vous apportera les renseignements nécessaires, voir indispensables, à la réalisation de votre projet en matière d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement.

La Direction Départementale des Territoires (DDT) et de la Mer (DDTM):

Si certaines grandes Mairies instruisent encore les PC, beaucoup les dirigent sur les DDT ou DDTM pour instruction et délivrance.

Dans le cas des petites Mairies où il n’y a pas de service d’urbanisme, il est toujours instructif de rencontrer la personne qui instruira votre dossier afin de caler les détails de sa réalisation et éviter les désagréments d’un projet non conforme ou présentant des détails non adaptés aux règles d’urbanisme national ou local.

Service Public d’Assainissement non collectif « SPANC »:

Le SPANC a en charge la gestion des assainissements non collectifs, c’est à dire de toutes les installations qui ne sont pas dirigées au tout à l’égout.

Vous avez obligation de passer par le SPANC pour un projet de construction qui ne sera pas branché au tout à l’égout.

Ce service vous indiquera la démarche à suivre en fonction des règles établies localement. Il peut dépendre de la Communauté de Communes, ou être prestataire.

Electricité Réseau Distribution France (ERDF ou GRDF):

Ce service a la charge de vous acheminer le courant en limite de propriété ainsi que la construction du réseau et son entretien.

Il est nécessaire de contacter ce service pour prendre connaissance des modalités de demande de raccordement (construction hors eau hors vent) et des délais qui peuvent aller jusqu’à plusieurs grosses semaines (15 semaines environ pour notre projet).

Syndicat d’Electrification:

Son rôle est sensiblement identique à celui d’ERDF / GRDF, mais sur les domaines privés appartenant aux Communes, Communautés de Communes, particuliers, ou sociétés.

Les Fournisseurs d’Energie:

Le fournisseur d’énergie est la société à qui vous payez votre facture. C’est lui qui vous vend votre électricité ou votre gaz.

Dans le cas d’un chantier de construction d’un bâtiment, tant que les travaux ne sont pas finis, vous ne pouvez pas prétendre à avoir un compteur dit définitif.

Cependant, votre fournisseur, à votre demande, vous mettra à disposition l’électricité pour que vous puissiez réaliser vos travaux. Il s’agit d’un branchement provisoire dénommé « branchement de chantier ». Il faut compter 2 à 3 semaines après la demande.

Service des eaux:

Le branchement au réseau public peut être géré par la commune, la communauté de communes, syndicat, etc….

Il est préférable de se renseigner auprès de la Mairie, qui vous orientera vers le bon interlocuteur.

Le Téléphone:

Comme pour l’électricité ou le gaz, la téléphonie filaire s’organise avec un service qui gère le réseau et des opérateurs qui vous vendent de la communication.

Il vous faut dans un premier temps faire une demande de branchement auprès de France Télécom qui a la gestion de l’infrastructure, ensuite vous ferez le choix de votre opérateur.

Maintenant que vous avez pris l’ensemble des renseignements et conseils pour la réalisation de votre projet et avant de le réaliser « physiquement » il vous faut déposer le Permis de Construire.

Le Centre Des Impôts:

En 2012, la taxe d’aménagement a remplacé les taxes:

– locale d’équipement (TLE),

– la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS),

– la taxe pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE).

Utilisée pour financer des équipements publics, elle s’applique aux constructions, aménagements, reconstructions et agrandissements, soumis à un dépôt de Permis de Construire, d’aménager, ou de déclaration préalable.

Cette taxe compte 3 parts:

– communale – départementale – régionale.

Exonérations

Certaines constructions financées par un prêt à taux zéro (PTZ) peuvent être exonérées dans certaines limites.

Les prochains articles de cette catégorie aborderont la conception jusqu’au dépôt du PC .

Recours ou non à un Architecte?

Le terrain trouvé, une base de projet a mûrie depuis l’envie de devenir propriétaire.

Maintenant il faut concrétiser l’ensemble des besoins que l’on désire :

– pour l’habitation,

– pour le remisage du ou des véhicules,

– pour l’aménagement du terrain.

La première question qui s’impose est celle de la réalisation du Permis de Construire (PC) et l’obligation ou pas au recours à un architecte.

Le recours à un architecte dépend de l’emprise au sol et/ou de la surface de plancher.

Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse 170 m².

L’emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher.

Les surfaces de stationnement des véhicules ou les auvents, ne sont pas pris en compte.

La notion d’emprise au sol ou de surface de plancher est établie plus précisément pour les constructions à étage afin de limiter les surfaces additionnées des niveaux à 170 m².

Pour faire simple: une maison comptant un étage de même superficie que le rez-de-chaussée, chaque niveau présentera une superficie de 85 m² (85 x 2 = 170).

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs (l’épaisseur des murs ne compte pas).

En dessous de 170 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher vous avez la possibilité de constituer vous-même votre dossier de PC.

Dans le cas où vous n’êtes pas en mesure de constituer vous même les éléments du dossier de PC, vous pouvez vous adresser tout simplement à un dessinateur ayant les compétences.

Si vous n’êtes pas dans l’obligation de confier la partie concernant la préparation et la dépose de votre projet de construction à un architecte vous pouvez cependant obtenir gratuitement des conseils auprès :

– d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),

– du service urbanisme de la commune où est situé le terrain.

Pour le projet concerné, je le réalise et pilote à 100/100.

Le prochain article parlera des administrations liées au projet, puis nous rentrerons dans le vif du sujet de la conception du dossier de PC.

Le terrain

Comme écrit précédement, le choix du terrain est important car il conditionnera une partie de la sérénité de la future vie de propriétaire.

Mais dans les débuts il conditionne le cout du projet, car en fonction de son implantation, le tarif du m² sera plus ou moins important, les règles de construction plus ou moins restrictives, les branchements pouvant entrainer des complications, ou imposants certaines obligations avec des couts supplèmentaires, mais également des contraintes de livraison pour le matériaux et équippements.

Il est donc indispensable de se poser toutes les questions sur la vie après le chantier, mais également la vie pendant le chantier.

Babeth ma soeur a donc signé le compromis de vente le 17 avril 2013 pour un terrain de 1119 m² avec comme contraintes:

–  une servitude de passage de 50 m environ pour y accéder, dont-il est fait mention sur l’acte notarié et qui entraînera des longueurs de gaines, câbles et canalisations avoisinant les 100 m ainsi que des sections ou diamètres plus importants pour alimenter la maison correctement,

– un terrain de faible largeur imposant une implantation de maison en limite de propriété et une construction plutôt en longueur pour valoriser au mieux l’espace,

– une entente de passage sur le terrain d’un voisin pour le branchement du tout à l’égout afin d’éviter un assainissement non collectif qui perturberait l’aménagement paysager,

– et pour ce même branchement du tout à l’égout, un passage obligé pour les fouilles par une zone rocheuse.

Mais une fois ces contraintes connues et prises en compte il suffit de s’adapter et de préparer un projet adapté.