Evaluation financière d’un projet

L’évaluation financière d’un projet peut se diviser en trois parties distinctes:

– le terrain:

le terrain

– les frais inhérents au Permis de Construire:

vrd    taxes d'urbanisme

– la construction,

maison modélisation

Avant de concrétiser un projet, il est important de prendre connaissance des principales incidences pouvant affecter le budget afin d’éviter les mauvaises surprises.

Le terrain:

– le terrain en lui même. Le prix au m² varie suivant sa situation, mais également en fonction de la demande,

– les frais de notaire, passage obligé pour devenir propriétaire,

– les frais d’agence, éventuellement dans le cas où vous passez par ce prestataire.

Dans le cas où vous êtes déja propriétaire, c’est toujours une charge en moins et une grande chance.

Les frais inhérents au Permis de Construire:

En effet, même si le Permis de Construire en lui même est gratuit, il n’en est pas moins qu’au moment de la demande d’un P C, le législateur ne nous oublit pas et il est impératif de remplir les pages 7/8 et 8/8 du CERFA 14406.3 afin de s’acquitter des:

taxes d'urbanisme 1

  1. TLE,
  2. TDCAUE,
  3. TDENS.
  4. taxes diverses suivant le projet et son implantation.

Exemple :
Pour une construction d’une maison de 100m² de surface taxable (hors Ile-de-France valeur du m² = 724€) dont le taux communal est de 5 % (le maximum autorisé sauf cas particulier pouvant aller jusqu’a 20 %) et le taux départemental est de 2,5 % (maximum autorisé),
le législateur a prévu un abattement de 50% sur la valeur du m² pour les 100 premiers m² soit 724/2 = 362€.
le reste de la construction donnant droit à aucun abattement si supérieure à 100 m².
Le montant de la Taxe d’aménagement dans ce cas (calculée avec les valeurs maximales autorisées) sera de 1810 € (part communale) + 905 € (part départementale) soit un montant de:

TOTAL de la facture:

taxes d'urbanisme 2

Se renseigner auprès de la mairie concernée par le projet pour connaître les taux ainsi que les éventuelles taxes diverses.

Pour que le projet puisse être viable il est indispensable qu’il soit branché aux différents réseaux publics:

  1. électricité,
  2. gaz,
  3. eau,
  4. téléphone,
  5. tout à l’égout.

Si certains sont généralement obligatoires, d’autres sont facultatifs et les tarifications dépendent de l’importance des travaux à réaliser, ainsi que des intervenants.

Le problème aujourd’hui reste que pour connaître le montant d’un branchement, les bons services « publics  » vous demandent systématiquement un bon de commande suivi d’un déplacement et surtout d’une facturation, ce qui ne permet pas, avant l’achat du terrain, de connaître le montant des branchements, sauf au risque dans le cas du coût important de ceux-ci, d’en être de sa poche si le terrain n’est pas acheté.

Toutefois, il est difficile de passer au travers de l’électricité, comptez 1500 € environ, l’eau 500 € et le tout à l’égout 1500 €, sachant que la facture de ce dernier peut se monter à 80 % du tarif d’une installation non collective soit quelques billets de 1000€, mais la pratique courante se situe plus près des 1500 €.

A cela peut venir se rajouter l’intervention du syndicat d’électrification, qui pour le projet demande 3300 €. Et bien sûr pas moyen de passer au travers…..

TOTAL de la facture pour un minimum de services:

branchement tarif

Une chose est sûre, c’est que dans la société actuelle, le législateur a bien ficelé le pigeon pour engraisser ceux qui siègent dans les différentes commissions de normalisation ou de règlementation.

lobbying   Bon ben voilà, ça c’est dit……………

Et nous ne sommes pas passés par l’architecte, qui vous incitera à prendre la formule complète avec suivi de chantier, qui vous en coûtera environ 10 % du montant de votre projet, ou le dessinateur qui vous tirera un prix pour certains, à 700 €, mais dans ce cas, je ne sais pas comment il fait car un PC c’est quand même du boulot……..

Allez, l’architecte vous dépose que le PC et vous prend 2500 €, il faut bien se décider sur un prix.

TOTAL de la facture:

architecte tarif

Aucun travaux n’a commencé mais nous sommes déjà à :

montant avant PC

sans prendre en compte le prix du terrain.

La construction:

prix de la construction

Pour évaluer le prix de la construction, il est intéressant de procéder par poste ou lot. Chacun doit définir ces postes budgétaires comme il le souhaite, mais en compartimentant certains postes importants, cela permet de mieux évaluer les matériaux ou équipements.

Recensement des postes:

  1. terrassement,
  2. alimentation,
  3. fondations, soubassement,
  4. dalle du rez-de-chaussée,
  5. élévation rez de chaussée (murs),
  6. dalle de l’étage,
  7. élévation de l’étage,
  8. charpente,
  9. couverture,
  10. menuiseries extérieures,
  11. revêtement,
  12. isolation,
  13. doublage,
  14. cloison,
  15. menuiseries intérieures,
  16. plomberie,
  17. électricité,
  18. décoration sols et murs,
  19. équipements techniques et de confort
  20. etc….

il n’y a pas vraiment de règle, le tout est de ne rien oublier.

Une fois les postes définis, il faut détailler chaque matériaux, éléments le composant, puis chiffrer la quantité nécessaire à la réalisation.

exemple:

le poste 3 fondation soubassement:

il faut:

– du béton. Pour chiffrer le cubage nécessaire, multiplier la longeur X la largeur X la hauteur de la fondation,

– des aciers pour augmenter sa résistance à la traction pour la fondation (semelles pour fondation), chainage pour piliers, et chainage pour la ceinture périphérique haute. Pour chiffrer la quantité, calculer les longueurs totales pour chaque utilisation en tenant compte des superpositions dans les angles ainsi que des équerres de reprises dans les angles qu’au niveau des refends.

– des parpaings pour mur de soubassement(parpaings pleins). Pour chiffrer le nombre, calculer la surface totale des murs en multipliant la longueur X la hauteur.

– du sable à maçonner, pour monter les parpaings,

– du mélange à beton pour réaliser la ceinture supérieure,

– du ciment pour lier le sable, pour faire le mortier ou le mélange pour faire le béton,

– la protection de soubassement pour protéger le mur de périphérie,

– éventuellement le drain, le géotextil et le gravier pour réaliser le drainage.

Une fois le quantitatif réaliser, il ne reste plus qu’à le chiffrer ou le faire chiffrer.

Pour les matériaux, les prix peuvent varier en fonction de l’endroit où vous vous servirez.

Mieux vaut faire faire des devis chez plusieurs fournisseurs sans oublier la livraison. Il est bon de rappeler que tout ce qui est estampillé NF ou CE est conforme aux exigences dans le bâtiment.

En effet, entre deux sacs de ciment la différence peut aller du simple au double.

Toujours prévoir un budget divers pour chaque poste, car il est toujours difficile d’évaluer parfaitement certains postes ou certaines quantités par poste, mais également pour palier à un oubli ou une erreur de calcul.

De plus, en cas de financement par un organisme, il est toujours plus facile de rendre de l’argent non utilisé que de demander une somme supplémentaire.

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