Evaluation financière d’un projet

L’évaluation financière d’un projet peut se diviser en trois parties distinctes:

– le terrain:

le terrain

– les frais inhérents au Permis de Construire:

vrd    taxes d'urbanisme

– la construction,

maison modélisation

Avant de concrétiser un projet, il est important de prendre connaissance des principales incidences pouvant affecter le budget afin d’éviter les mauvaises surprises.

Le terrain:

– le terrain en lui même. Le prix au m² varie suivant sa situation, mais également en fonction de la demande,

– les frais de notaire, passage obligé pour devenir propriétaire,

– les frais d’agence, éventuellement dans le cas où vous passez par ce prestataire.

Dans le cas où vous êtes déja propriétaire, c’est toujours une charge en moins et une grande chance.

Les frais inhérents au Permis de Construire:

En effet, même si le Permis de Construire en lui même est gratuit, il n’en est pas moins qu’au moment de la demande d’un P C, le législateur ne nous oublit pas et il est impératif de remplir les pages 7/8 et 8/8 du CERFA 14406.3 afin de s’acquitter des:

taxes d'urbanisme 1

  1. TLE,
  2. TDCAUE,
  3. TDENS.
  4. taxes diverses suivant le projet et son implantation.

Exemple :
Pour une construction d’une maison de 100m² de surface taxable (hors Ile-de-France valeur du m² = 724€) dont le taux communal est de 5 % (le maximum autorisé sauf cas particulier pouvant aller jusqu’a 20 %) et le taux départemental est de 2,5 % (maximum autorisé),
le législateur a prévu un abattement de 50% sur la valeur du m² pour les 100 premiers m² soit 724/2 = 362€.
le reste de la construction donnant droit à aucun abattement si supérieure à 100 m².
Le montant de la Taxe d’aménagement dans ce cas (calculée avec les valeurs maximales autorisées) sera de 1810 € (part communale) + 905 € (part départementale) soit un montant de:

TOTAL de la facture:

taxes d'urbanisme 2

Se renseigner auprès de la mairie concernée par le projet pour connaître les taux ainsi que les éventuelles taxes diverses.

Pour que le projet puisse être viable il est indispensable qu’il soit branché aux différents réseaux publics:

  1. électricité,
  2. gaz,
  3. eau,
  4. téléphone,
  5. tout à l’égout.

Si certains sont généralement obligatoires, d’autres sont facultatifs et les tarifications dépendent de l’importance des travaux à réaliser, ainsi que des intervenants.

Le problème aujourd’hui reste que pour connaître le montant d’un branchement, les bons services « publics  » vous demandent systématiquement un bon de commande suivi d’un déplacement et surtout d’une facturation, ce qui ne permet pas, avant l’achat du terrain, de connaître le montant des branchements, sauf au risque dans le cas du coût important de ceux-ci, d’en être de sa poche si le terrain n’est pas acheté.

Toutefois, il est difficile de passer au travers de l’électricité, comptez 1500 € environ, l’eau 500 € et le tout à l’égout 1500 €, sachant que la facture de ce dernier peut se monter à 80 % du tarif d’une installation non collective soit quelques billets de 1000€, mais la pratique courante se situe plus près des 1500 €.

A cela peut venir se rajouter l’intervention du syndicat d’électrification, qui pour le projet demande 3300 €. Et bien sûr pas moyen de passer au travers…..

TOTAL de la facture pour un minimum de services:

branchement tarif

Une chose est sûre, c’est que dans la société actuelle, le législateur a bien ficelé le pigeon pour engraisser ceux qui siègent dans les différentes commissions de normalisation ou de règlementation.

lobbying   Bon ben voilà, ça c’est dit……………

Et nous ne sommes pas passés par l’architecte, qui vous incitera à prendre la formule complète avec suivi de chantier, qui vous en coûtera environ 10 % du montant de votre projet, ou le dessinateur qui vous tirera un prix pour certains, à 700 €, mais dans ce cas, je ne sais pas comment il fait car un PC c’est quand même du boulot……..

Allez, l’architecte vous dépose que le PC et vous prend 2500 €, il faut bien se décider sur un prix.

TOTAL de la facture:

architecte tarif

Aucun travaux n’a commencé mais nous sommes déjà à :

montant avant PC

sans prendre en compte le prix du terrain.

La construction:

prix de la construction

Pour évaluer le prix de la construction, il est intéressant de procéder par poste ou lot. Chacun doit définir ces postes budgétaires comme il le souhaite, mais en compartimentant certains postes importants, cela permet de mieux évaluer les matériaux ou équipements.

Recensement des postes:

  1. terrassement,
  2. alimentation,
  3. fondations, soubassement,
  4. dalle du rez-de-chaussée,
  5. élévation rez de chaussée (murs),
  6. dalle de l’étage,
  7. élévation de l’étage,
  8. charpente,
  9. couverture,
  10. menuiseries extérieures,
  11. revêtement,
  12. isolation,
  13. doublage,
  14. cloison,
  15. menuiseries intérieures,
  16. plomberie,
  17. électricité,
  18. décoration sols et murs,
  19. équipements techniques et de confort
  20. etc….

il n’y a pas vraiment de règle, le tout est de ne rien oublier.

Une fois les postes définis, il faut détailler chaque matériaux, éléments le composant, puis chiffrer la quantité nécessaire à la réalisation.

exemple:

le poste 3 fondation soubassement:

il faut:

– du béton. Pour chiffrer le cubage nécessaire, multiplier la longeur X la largeur X la hauteur de la fondation,

– des aciers pour augmenter sa résistance à la traction pour la fondation (semelles pour fondation), chainage pour piliers, et chainage pour la ceinture périphérique haute. Pour chiffrer la quantité, calculer les longueurs totales pour chaque utilisation en tenant compte des superpositions dans les angles ainsi que des équerres de reprises dans les angles qu’au niveau des refends.

– des parpaings pour mur de soubassement(parpaings pleins). Pour chiffrer le nombre, calculer la surface totale des murs en multipliant la longueur X la hauteur.

– du sable à maçonner, pour monter les parpaings,

– du mélange à beton pour réaliser la ceinture supérieure,

– du ciment pour lier le sable, pour faire le mortier ou le mélange pour faire le béton,

– la protection de soubassement pour protéger le mur de périphérie,

– éventuellement le drain, le géotextil et le gravier pour réaliser le drainage.

Une fois le quantitatif réaliser, il ne reste plus qu’à le chiffrer ou le faire chiffrer.

Pour les matériaux, les prix peuvent varier en fonction de l’endroit où vous vous servirez.

Mieux vaut faire faire des devis chez plusieurs fournisseurs sans oublier la livraison. Il est bon de rappeler que tout ce qui est estampillé NF ou CE est conforme aux exigences dans le bâtiment.

En effet, entre deux sacs de ciment la différence peut aller du simple au double.

Toujours prévoir un budget divers pour chaque poste, car il est toujours difficile d’évaluer parfaitement certains postes ou certaines quantités par poste, mais également pour palier à un oubli ou une erreur de calcul.

De plus, en cas de financement par un organisme, il est toujours plus facile de rendre de l’argent non utilisé que de demander une somme supplémentaire.

Visite en forêt sur les lieux de la coupe

Vendredi 12 juillet nous sommes allés voir en forêt de Bélesta les arbres qui serviront pour la réalisation du projet.

foret de belesta 1 foret de belesta 2

De loin, on a du mal à imaginer des arbres pouvant être exploitables.

Mais une fois au coeur de la coupe assurant environ 300 m3 de fûts , la réputation de la rectitude ainsi que de la régularité des troncs se confirme.

En effet, le cône ne se réduit que très peu sur des longueurs entre 20 et 30 mètres voir plus sur certains spécimens.

Ces arbres seraient particulièrement intéressants pour une construction en fustes.

  foret de belesta 5  foret de belesta 3

Il est compréhensible que les chantiers navals au temps des grands navires du milieu du premier millénaire, tels les galions, caravelles, Frégates, vaisseaux, corvettes, etc… sont venus exploiter les résineux de Bélesta pour confectionner, principalement, leurs mâts.

 foret de belesta 8 foret de belesta 7

Ne sont-ils pas magnifiques ?

foret de belesta 10    foret de belesta 6  foret de belesta 9

Mais sur place ….

 « Tu trouveras quelque chose de plus dans les forêts que dans les livres.
      Les arbres et les pierres t’enseigneront ce qu’aucun maître ne te dira.»

Saint Bernard de clairvaux

L’exploitant ayant eu une surcharge de travail en juillet, ils ne seront coupés qu’en août entre le 03 et le 14 en évitant le 04 après-midi, le 07, et en favorisant le 05 et le 14, la Lune et les constellations étant favorables dans cette période.

Calcul du volume de bois et de l’isolant

Cet article est une approche très simplifiée et n’a pas vocation à être un cours. Cependant il devrait vous permettre de suivre les étapes dans le cas du choix de ne pas passer pas la filiale bois traditionnelle.

Afin d’effectuer le calcul du volume de bois pour la réalisation de la structure, il est indispensable de dessiner l’ensemble des pièces de bois composant l’ossature.

– les lisses basses et hautes,

– les montants, pièces d’extrémités et délimitant les baies, entretoises, pièces pour linteaux, nécessaires à la fabrication des caissons,

– les lambourdes pour le plancher,

– les solives pour la toiture,

– les poteaux, bardages, voliges et autres entrant dans le projet.

ossature habitation

Pour notre projet, j’ai réalisé les plans de chaque type de caisson.

ensemble de caissons

Chaque type de caisson est ensuite référencé par une lettre de l’alphabet puis comptabilisé.

ressencement caissons

Exemple : pour les éléments verticaux composant le niveau rez-de-chaussée, plan ci-dessus, il faut :

–  12 caissons de type A,

– 1 caisson de type B, C, D, E, F, H, I, J,

– 2 caissons de type G,

– 1 linteau de type L2

– 2 linteaux de type L1

Pour calculer le cubage du volume de bois nécessaire, il suffit:

– de faire le cubage de chaque type de caisson,

– de multiplier le résultat de chaque type de caisson par le nombre de caissons nécessaires.

Cas des 12 caissons de type A :

caisson A

Détails des pièces de bois :

– 2 extrémités (basse et haute) d’une longueur de 2,40 m,

– 6 montants d’une longueur de 2,65 m,

– 10 entretoises d’une longueur de 0,45 m

L’épaisseur est de 0.045 m,

La profondeur des pièces est 0.25 m.

Sur un tableur, j’ai réalisé un tableau pour chaque type de caisson.

cubage caisson A  tableau calcul caisson A avec légende

Principe de calcul :

Section = Epaisseur  X  Profondeur : 0.045 m  X  0.25 = 0.011 m²

– Extrémités   X  Section : 2,40  0.011  X  2   = 0.054 m3

– Montants     X  Section : 2,65 X  0.011  X  6     = 0.178 m3

– Entretoises  X  Section :  0,45  X  0.011  X  10  = 0.048 m3

– Total du volume de bois pour un caisson          = 0.281 m3

– nombre de caissons de type A                                = 12

– Total du volume de bois pour les caissons A     = 3.37 m3 : 0.281  X  12

L’addition de la totalité des caissons, pièces de plancher, pièces de charpente et autres tels poteaux, bardage, etc. permet d’obtenir le volume de bois scié pour le projet.

Mais de cet état sciage grumes à celui-ci sciage section bois

Comment évaluer le nombre, le diamètre et la longueur des grumes ?

dendromètrie 1

La Dendrométrie : technique d’évaluation du volume des arbres et de leur croissance.

Cependant, en majorant le volume de bois final de 30% qui représente les parties non utilisables pour le projet :

 – dosses,

– sciure du corroyagedégauchissage, rabotage,

dégauchissage      Dégauchissage

rabotage     Rabotage

– chutes du délignage,

délignage

on obtient le volume nécessaire au projet.

Pour notre projet, le volume de bois fini est de 50 m3 donc 50 + (50 X 30 / 100) = 50 + 15 soit 65 m3 en grumes.

La longueur des grumes est liée aux longueurs des pièces de bois.

Il faut définir le nombre de pièces par longueur et rapporter leur addition à la surface de grume utilisable.

évaluation de grume

Mais rassurez-vous, votre scieur sait le faire et dans tous les cas choisissez le par rapport à l’ensemble des compétences indispensables nécessaires à optimiser votre coupe.

Concernant le volume d’isolant, le calcul est plus simple quel que soit le choix de celui-ci.

Dans notre projet nous avons fait le choix de la paille de lavande broyée, mise en place dans l’ossature entre le bardage et le revêtement intérieur.

paille de lavande 1

Une fois le calcul du volume de bois fait, le plus simple est de calculer le volume de chaque caisson et de déduire le volume de bois :

Exemple:

Cas des 12 caissons de type A :

Dans le calcul du total du volume de bois pour un caisson nous avions trouvé : 0.281 m3

Il faut maintenant calculer le volume du caisson en multipliant la longueur par la hauteur par la profondeur.

caisson A2.40  X  2.75  X 0.25  =  1.65 m3

Le volume de paille se calcule en déduisant le volume de bois du volume du caisson soit :

1.65 – 0.281 = 1.37 m3

caisson A avec paille

pour les 12 caissons :

1.37 m3  X  12  =  16.44 m3

caisson A avec paillecaisson A avec paillecaisson A avec paille ECT….

Pour l’ensemble de la maison, murs, plancher, toiture, il nous faut 110 m3 de paille de lavande.

désignation caisson habitation

Cet été au moment de la distillation de la lavande, nous réaliserons les ballots de paille broyés:

ballot de paille 0.46  X  0.95  X  0.31  =  0.135 m3 par ballot.

Pour 110 m3 il faudra réaliser : 110 / 0.135  =  815 ballots.

Cela représente 4.60 m  X  9.5 de surface au sol (43.7 m²) sur 2.5 m de hauteur.